¿Quién paga la ciudad? (Parte II).

Por: GIOVANNA MEDINA

En el artículo anterior conversábamos acerca de la generación de plusvalías. Hoy conversaremos sobre la promoción de mejoras del  entorno a partir del estimulo de la apuesta a futuro por parte del inversionista.

Partamos de que el valor inmobiliario se eleva con mejoras (en uso-intensidad-calidad) o cuando ocurre una demanda de inmuebles inferior a la oferta, por lo cual aumenta la cotización debido a la limitante de espacios físicos suficientes entre otros factores. En general puede decirse que las siguientes variables influyen en los precios de los suelos:

·      Las normativas y ordenanzas (densidad, usos)

·      La accesibilidad y ubicación geográfica del terreno.

·      La Infraestructura y equipamiento del entorno

·      El espacio físico disponible para inversión

·      La capacidad de inversión de los desarrolladores.

Cuando se diseña un espacio deben tomarse en cuenta estrategias de financiamiento de infraestructura inmediata y del contexto,  pero también debe evaluarse cómo distribuir los beneficios derivados de las mejoras del suelo. (Paulo Sandroni, Lincoln Institute, 2011). Existe para ello instrumentos fiscales, regulatorios e híbridos según Gloria Henao Gonzalez, 2005. 

En el caso de Sao Paulo en 1988 introdujeron el mecanismo de Compensación Monetaria por el Derecho de Edificación, separando la adquisición del terreno, del derecho de edificar (superficie edificable desde un mínimo básico a un máximo permitido, clasificados del 1 al 5) adicionalmente se aplica un coeficiente de acuerdo al tipo de desarrollo (social, público, ect). Este potencial de edificabilidad era cancelable de acuerdo al potencial de inversión del desarrollador inmobiliario y se llegó a proyectar a manera de bonos en el mercado bursátil. Esta estrategia permitió que el estado capitalizara fondos para realizar proyectos de interés social y beneficio público. Explica Sandroni que resulta difícil separar el valor del terreno del valor de las mejoras, por lo que una futura reducción en el valor del terreno no se percibe en forma inmediata. Explica también que la expansión del crédito gubernamental destinado a la financiación de la vivienda desde el año 2006 y el Plan Estratégico de Ordenamiento Territorial de 2002 contribuyó a un aumento en la demanda de terrenos y, en consecuencia, a un aumento en los precios de los mismos.

La contribución de valorización (denominada contribución especial en Venezuela, por cambio de uso o intensidad del aprovechamiento del inmueble), ha tenido éxito, especialmente en Bogotá, pero más como un instrumento de financiación de obras. También se implementaron al igual que en USA y Canadá, los llamados bonos de densidad, en el que los constructores obtenían un incremento en la densidad a cambio de proveer algún tipo de beneficio público.

Con el objetivo de recaudar fondos públicos el estado de España se encuentra vendiendo y alquilando terrenos municipales desde octubre del 2013, pensemos que las operaciones inmobiliarias no pertenecen únicamente al sector privado, estas intervenciones híbridas permiten la generación de renta por un bien común. En el Caso de Manhattan la renta de un terreno municipal en el World Trade Center permitió la construcción de obras públicas, y de interés social.

En Venezuela Según la Ley Orgánica del Poder Publico Municipal,  La contribución especial sobre plusvalía sólo podrá crearse cuando el aumento del valor del inmuebles sea igual o superior al veinticinco por ciento (25%) de su valor antes del cambio de uso o de intensidad de aprovechamiento. ¿Qué obras de la mejoras en la ciudad están considerando la contribución especial por mejoras o simplemente el pago de la plusvalía para obras públicas? y ¿qué nuevas obras están siendo financiadas por este medio a través de fondos para desarrollo de planes urbanísticos?.

Además de los impuestos prediales que medianamente pagamos en Venezuela, existe un universo de operaciones que pueden llevar adelante alcaldías en quiebra de la mano de inversiones privadas. El marco legal está preparado, manos a la obra Alcaldes y Gobernadores.